La empresa paneuropea Delin Property, que realiza actividades en Reino Unido, Países Bajos y España, ya ha comenzado a construir una nave de 22.000 metros cuadrados de Clase A en el Corredor del Henares.
José Espinoza, director general de Delin España, Sara García Castiblanco, Asset Management & Leasing Director/Southern Europe y Jaime Velasco, director técnico, contestan a nuestras preguntas sobre los planes de la compañía en España y la situación actual del mercado de inversion logística.
P: Identifiquemos a Delin Property tanto en España como el mundo: ¿quiénes son y cuáles son sus cifras aquí y a nivel global?
Somos una empresa de inversión a largo plazo, promoción y gestión inmobiliaria dedicada al sector logístico.
Fundada en Londres en 2012 por un equipo de expertos paneuropeos del sector inmobiliario logístico, actualmente operamos en Reino Unido, Países Bajos, España y Alemania. Vigilamos constantemente los riesgos, teniendo en cuenta nuestros compromisos fiduciarios con nuestros inversores y socios, además de cumplir las exigencias funcionales que requieren nuestros usuarios.
Además de invertir y gestionar los activos existentes, Delin actúa como promotor de nuevos proyectos logísticos llave en mano, así como para cubrir necesidades concretas del mercado.
P: ¿Qué proyectos tienen en España?
Actualmente contamos con dos proyectos, uno ubicado en Alcalá de Henares: Alcalá East Madrid Park y otro en la zona sur en Illescas: Delin Logistics Park South Madrid
P: ¿En qué punto se encuentran?
Ambos se encuentran bajo comercialización, el proyecto de Alcalá de Henares ha iniciado la obra a finales del 2019 y se espera que termine en el primer trimestre del 2021
P: Además de estos dos proyectos en Madrid y Toledo, ¿tienen en mente alguna otra zona de España sobre la que se planteen trabajar en un futuro próximo?
Sí, nos encontramos estudiando diferentes ubicaciones, entre ellas, Barcelona y Valencia.
P: Volviendo a los proyectos que tienen en marcha, ¿qué les diferencia de las nuevas plataformas que desarrollan otros promotores?
Delin desarrolla proyectos innovadores siguiendo con los parámetros europeos, alturas de 12,20mt, excelencia operativa y diseños con eficiencias energéticas que le permitirán ahorros a nuestros futuros clientes, altos estándares de calidad, posibilidad de adaptarnos en diseño y espacios a los requerimientos de cada inquilino.
P: En cuanto a los requisitos técnicos que se exigen a los desarrollos logísticos, ¿han encontrado mucha diferencia entre los estándares de construcción en sus otros proyectos internacionales y los exigidos en España?
La Construcción de naves logísticas se ha profesionalizado mucho estos últimos 15 años en España llegando a estándares completamente internacionales, por lo que nos ayuda fácilmente a repetir el patrón de calidad que hemos desarrollado en Europa. Sigue habiendo un asunto en España complejo en la protección contra incendios, que, al ser de las restrictivas en Europa, sigue poniendo muchas barreras a la hora de desarrollar grandes espacios como se hace ya desde hace tiempo y a lo que tiende la logística en general.
P: La sostenibilidad es fundamental hoy en día a la hora de construir cualquier edificio y también lo es para las plataformas logísticas ¿qué elementos destacaría de sus edificios y que certificados de sostenibilidad aportan sus nuevos proyectos de Alcalá de Henares y Toledo?
Seguimos una filosofía de diseño responsable con el medio ambiente a través de la construcción y la gestión de nuestros activos con el fin de minimizar el impacto sobre este al reducir el consumo de energía y desecho de desperdicios.
Materiales de alto estándar y la tecnología más novedosa están siendo usados, como por ejemplo, bombas de calor aire/aire, luces LED que se activan con la detección del movimiento y una plataforma informática que se encontrará en la capacidad de responder de forma proactiva a cuestiones o cambios en consumo energético en el propio mantenimiento.
La cubierta, está preparada para la instalación de placas solares que una vez instaladas, podrán proveer de energía al centro de distribución para la operativa del mismo.
Esto contribuirá igualmente al resultado financiero de nuestros clientes y a la reducción en el impacto de la huella medioambiental.
El proyecto se entregará con la certificación Bream very good
P: A la hora de planificar y desarrollar los proyectos ¿se tiene en cuenta algún tipo de inquilino concreto, algún sector?
Creemos que todos los inquilinos son importantes para los proyectos de Delin, intentamos que todos nuestros proyectos sean lo suficientemente válidos para llegar a diferentes sectores, siempre tratando de adaptarnos a las necesidades de cada inquilino.
P: Sabemos que la ubicación es la clave para invertir, pero ¿qué otros aspectos tienen en Delin Property en cuenta?
Aparte de la ubicación, otros aspectos fundamentales son los accesos, superficie edificable (buscamos suficiente edificabilidad para poder ofrecer flexibilidad de expansión), y la calificación urbanística. Temas de urbanismo pueden ser muy complicados.
P: La crisis sanitaria que está viviendo el país parece estar paralizando todos los sectores ¿ocurre igual con la inversión logística?
La inversión en el sector logístico definitivamente está paralizada. Esta situación cambiara en cuanto los efectos de la crisis estén claros. Un posible resultado es que los precios de activos en rentabilidad y suelo industrial sufran un ajuste de precios a la baja. Esta posibilidad claramente cambiaria estrategias de inversión y proporcionaría oportunidades que ahora no existen.
P: ¿Ha supuesto una parada total para su empresa el estado de Alarma o han podido continuar con su actividad cotidiana atendiendo las peticiones de clientes interesados?
Desde Delin acatamos la órdenes dictadas por el Gobierno sobre todo en este momento tan especial que estamos viviendo todos en España, no obstante, continuamos trabajado en la comercialización de ambos proyectos usando las diferentes herramientas on-line, nuestros clientes tienen la posibilidad de ver videos y fotografías en los que se confirman la evolución del proceso de construcción, también tenemos visitas virtuales que habíamos preparado con anterioridad como parte de nuestras campañas de marketing y desde la parte de la construcción se sigue trabajando para adelantar toda la parte de documentación que sería importante gestionar avanzada la obra para tenerla lista y no perder ni un segundo en el momento en que nuestro Gobierno nos permita regresar a nuestra obra
P:¿Cuáles eran sus previsiones de desarrollo para este 2020 y cuáles son ahora?, ¿y de inversión?
La previsión de desarrollo ha sido construir 120.000 m2 en el 2020 y seguir con esa cifra anual durante los próximos 5 años. La inversión total estaría entre 300 y 500 millones de Euros. Por ahora seguimos con el plan, pero la crisis podría cambiar fundamentalmente la estrategia a medio-largo plazo.
P: ¿Qué experiencia está adquiriendo DELIN en estos proyectos en cuanto a las decisiones de los potenciales clientes, tipos de contratos, tiempos de negociación, trazabilidad del cliente, etc?
Cada vez nos encontramos con inquilinos más conocedores del mercado y especializados en el real estate, la toma de decisiones en relación a la ampliación o la búsqueda de espacios logísticos se ha ralentizado porque deben estar seguros de que los nuevos espacios que ocupan sean rentables para su negocio y que esto a su vez se vea reflejado en su beneficio. También tienen bastante cautela a la hora de tomar las decisiones finales, la gran mayoría de ellos cierran primero sus concursos con clientes en el caso de operadores logísticos o hacen análisis profundos en relación a la utilización del propio espacio logístico en el caso de los e-commerce para posteriormente aprobar un contrato de arrendamiento.
P: ¿Cree que el sector de e-commerce continuará siendo clave en el futuro en el desarrollo de nuevos centros logísticos y de transporte?
Con los tiempos que corren, el e-commerce es uno de los sectores que en este momento están dando vida al mercado logístico, desde Delin Property somos positivos, y esperamos que este sector junto a otros sectores, tengan una recuperación de su ritmo para finales de este año.
P: ¿Qué cree que desde las administraciones o los organismos públicos podría hacerse para ayudar a desarrollar un sector que estaba en pleno auge hasta la pandemia que sufrimos?
Por supuesto que el gran obstáculo que encontramos en estos proyectos son los tiempos de aprobaciones de licencias y estudios prestacionales. Este sector es de gran importancia para el futuro, y sería muy importante que reglamentos y normativas se revisaran y adaptaran considerando la tendencia del mercado y estilo de vida que se avecina.
También es fundamental que los organismos públicos y administraciones cuenten con un equipo técnico adecuado para responder a las necesidades del mercado. Una respuesta típica a retrasos con temas administrativos es que los equipos están desbordados o que los equipos son pequeños.
