Barcelona, 27 de Enero de 2011
EL DIARIO EXPANSIÓN ENTREVISTA A VÍCTOR ESTRADA.
Víctor Estrada (Barcelona, 1963) es el fundador de la consultora inmobiliaria ESTRADA & PARTNERS, especializada en naves logísticas e industriales. Estrada estudió Dirección de Actividades y Empresas Turísticas en Barcelona. Antes de crear su porpia consultora trabajó en DTZ Ibérica, donde entró de comercial y acabó de Consejero Delegado y accionista.
¿El mercado de alquiler de oficinas registra una desocupación del 14,2%, el segmento de naves logísticas e industriales sufre lo mismo?
La disponibilidad media es del 16,5%, nunca se había alcanzado una cifra como esta. Esto supone que nadie va a promover nuevas naves si no es un llave en mano. Sin embargo, hay movimiento: las empresas se están recolocando, siempre primando precio y ubicación. El año pasado la absorción fue de 228.50 metros cuadrados, un 18% menos que en año anterior. Mientras que los metros cuadrados fueron inferiores, el número de operaciones creció un 20%.
¿La inversión en naves ha caído?
Durante 2010 ha habido escasas operaciones, pero dado que las rentabilidades están subiendo, ha aumentado respecto a 2009.
Los pequeños inversores privados tienen liquidez y se quejan de que faltan activos.
Sólo unos pocos family office entran en este segmento. La mayoría no entiende el sector logístico. Es un mercado en el que el inversor institucional acostumbra a entrar de la mano del promotor. Los promotores más activos actualmente en Cataluña son Gazeley, Pannattoni y ProLogis.
¿Cómo atraería un family office para invertir en naves logísticas?
En el centro de Barcelona están invirtiendo con rentabilidades que no llegan al 5%. Las naves logísticas en Barcelona tienen rentabilidades de entre el 7,75% y el 8% aproximadamente y es previsible que en breve aumenten.
¿Cuánto han caído los precios?
Alrededor de un 30% en los últimos dos años.
¿Y bajarán más?
En la segunda y tercera corona, es posible. En la primera corona, no está tan claro. Debido a la escasez de operaciones realizadas los precios de venta es posible que aún puedan bajar más.
¿Entonces aconseja comprar?
Partiendo de la base de que las inversiones en este sector son a medio plazo, es un buen momento para comprar. Las decisiones deben ser tomadas en base a información detallada por un asesor especializado y con un buen contrato de arrendamiento. Si se entiende el sector, se pueden encontrar buenas oportunidades. Y si se compra ahora, dentro de poco la rentabilidad podría superar los dos dígitos.
«Si se compra ahora, dentro de poco la rentabilidad podría superar los dos dígitos»