El Corredor del Henares ha sufrido una auténtica revolución en los últimos 6 años en lo que a desarrollo inmobiliario industrial y logístico se refiere, tanto en sus volúmenes como en sus conceptos.
El primer cambio trascendental es la casi total extinción del promotor conceptual de edificios de índole industrial y logístico, en beneficio de desarrolladores de proyectos con un perfil inversor con conceptos europeos en el aspecto técnico, en el aspecto financiero y el área medioambiental.
El primer signo de cambio en el sector se produce por el lado de la generación de suelo para proyectos de todo tipo tanto de transporte como de logística, especialmente de gran volumen desde el 2013, si bien este cambio no viene solo de la mano del tenedor de suelo, sino de un paso adelante en el perfil de la demanda. Recuperación económica unida a incremento de consumo y consolidación de la venta por internet son los catalizadores de este cambio.
¿Porque el corredor del Henares? Porque la A-II o autovía Madrid-Barcelona es la puerta natural de la cadena de suministro en Madrid y en otros muchos puntos de la geografía ibérica donde 1. el puerto de Barcelona es el motor principal del trafico intermodal de la península durante la recuperación económica, sin menospreciar la importancia de otros puertos Españoles que se han unido a este crecimiento en los últimos años de forma clara y 2. La mayor parte del tráfico rodado de mercancías que entra a España lo hace por el corredor mediterráneo a través de La Junquera y su conexión con el citado puerto de Barcelona y también el de Valencia.
Este impulso inmobiliario en el corredor viene marcado por dos modalidades de desarrollo en boga en el proceso de abastecimiento: el last mile y el big box. La primera modalidad, el last mile con un importante crecimiento en el volumen de demanda, tanto de superficies como de número de transacciones impulsadas por el e-commerce, transacciones que se han dinamizado principalmente en el primer anillo logístico de la zona centro, y el segundo con un crecimiento muy importante impulsado por el mismo sector de comercio electrónico y otros de gran consumo.
Cifras
El corredor acapara ya el 56% de la superficie construida en edificios de logística y transporte, con cerca de 6.000.000 de metros cuadrados existentes. La presión por espacios y rentas se ha traducido en una escasa disponibilidad presente y un futuro de grandes proyectos en la zona.
En cuanto a las rentas en la zona del Corredor del Henares se puede decir que el aumento de rentas porcentual ha sido mucho mayor en la tercera corona frente a las más cercanas a la capital madrileña, fruto de un suelo muy bajo en la cifra de rentas en este tercer anillo.
Ubicaciones de segunda corona, con una escasa disponibilidad, están siendo opciones muy interesantes para operadores tanto de proximidad como de stock, si bien las bandas en el coste de oportunidad por ubicación y renta son muy ajustadas
Y si hablamos de expectativas, las notas relativas a consolidación y proyección de nuestro mercado en esta área demuestran que se han cumplido por encima de lo esperado, con un crecimiento del parque cercano al 20% en los últimos 5 años, apuntando a un crecimiento del 5% en los próximos 2 años empujado por la modernización de los inmuebles y la profesionalización del sector, y todo en relación directa con la finalización o control de la pandemia que sufrimos.
